luckyea77 (luckyea77) wrote,
luckyea77
luckyea77

Рисковые метры. В чем опасность инвестиций в зарубежную недвижимость



Почему частному инвестору, который хочет получать от недвижимости пассивный доход, выгоднее инвестировать в России, а не за рубежом

Ушедший год подтвердил тенденцию: есть санкции или нет, зарубежная недвижимость всегда будет пользоваться спросом в России. Если в 2015 году мы видели резкое снижение числа желающих купить недвижимость за рубежом, то, как показывает исследование сервиса Prian.ru, в прошлом году аудитория потенциальных покупателей стала расти.

В лидерах спроса сегодня теплые страны: Испания, Болгария и Италия. Однако далеко не все покупатели обзаводятся домами и квартирами для переезда на ПМЖ или летнего отдыха. Впервые с 2014 года в России отмечается рост спроса на инвестиции в зарубежную недвижимость, при этом порядка 16% покупателей планируют сдавать объекты недвижимости в аренду. Ведь такие вложения обещают инвесторам доход в валюте.

Впрочем, по нашим оценкам, зарубежную недвижимость пока нельзя назвать идеальным объектом для инвестиций. Причина тому — соотношение рисков и доходности. О некоторых негативных сторонах таких инвестиций сегодня стоит напомнить и тем, кто планирует приобретение квартир, домов и коммерческих площадей в Европе для сдачи в аренду.

Жилая недвижимость

Квартиры и дома в Европе часто покупают для обычной сдачи в аренду. Однако частные российские инвесторы не всегда учитывают следующий факт: коммунальные платежи и налоги на недвижимость здесь значительно выше, чем в России. Наиболее удобный вариант в этой ситуации — сдача недвижимости в долгосрочную аренду. Минус таких инвестиций заключается в том, что, как правило, доходность от сдачи жилья составляет не более 2–3%.

Более высокую доходность способна принести недвижимость на побережье или в каких-то туристических регионах. Дом или квартиру, скажем, на побережье Испании или Италии можно сдавать туристам посуточно или понедельно. Однако в этой ситуации вам придется взять на себя некоторые затраты.

Во-первых, недвижимость должна быть полностью подготовлена к приему гостей, то есть вам предстоит закупить белье, посуду и так далее. Во-вторых, если ваша недвижимость сдается легально, вы должны будете уплачивать налог. К примеру, в Испании для нерезидентов он составляет 25% от стоимости аренды (для резидентов — 15%).

Для того чтобы не платить налог, обеспечить заселение туристов, уборку помещений и так далее, большинство собственников недвижимости, не проживающих за рубежом, используют услуги управляющих компаний, которые берут примерно 20–25% за свои услуги. Полагать, что такие УК в Европе работают идеально и всегда честно, не стоит. Ситуации, когда квартиры и дома сдавались без ведома собственника, к сожалению, не редки. Не всегда застрахован собственник и от мелких краж как со стороны туристов, так и сотрудников УК, а не выключенный вовремя персоналом кондиционер с учетом европейских цен на электричество может существенно снизить доход от сдачи недвижимости.

В то же время, как ни странно это звучит, многие УК в Испании и Италии весьма нерасторопны в вопросе сдачи объектов. Не так уж просто найти компанию, которая выбьется из сил, чтобы привести к вам арендатора (разместит объявление на максимальном количестве ресурсов, продумает ценовую политику в межсезонье и т. д.).

Так что если хотите сдавать объект с прогнозируемой прибылью — контролируйте все, что происходит с вашей недвижимостью. При неблагоприятном развитии ситуации комиссии, высокие налоги и коммунальные расходы могут съесть все доходы от сдачи и оставить собственника ни с чем.

Коммерческая недвижимость

Как и в России, коммерческая недвижимость в Европе более доходна, чем жилье. К примеру, торговое помещение может приносить более 7–8% годовых в валюте. Отличительная особенность европейского рынка от российского заключается в том, что в Европе, согласно типовым договорам, любой текущий ремонт и практически весь комплекс вопросов, связанных с обслуживанием сдаваемых в аренду площадей, ложится не на арендатора, а на собственника помещения.

В идеале, как показывает практика, наиболее успешны те инвесторы в недвижимость, которые живут в стране и знают местную специфику. Риск убытков у тех, кто оставляет свои объекты на неких доверенных лиц, естественно, выше (как, собственно, и в случае с жилой недвижимостью).

Инвестиции в строительство

Любой инвестор, который всерьез изучает рынок вложений в недвижимость за рубежом, вероятно, не раз получал предложения инвестировать в строительство. Они выглядят заманчиво, особенно когда такие инвестиции предлагает солидная британская компания, обещая стопроцентную страховку от недостроя и любого форс-мажора.

К сожалению, мы все часто становимся жертвами идолопоклонства перед развитыми странами и доверяем иностранцам, что называется, не глядя. На самом же деле и в Великобритании достраиваются отнюдь не все объекты. Например, скандал с недостроем в Олимпийском парке Лондона (Wembley Olympic Park) хорошо известен даже в России. Застройщик внезапно обанкротился, а с ним пошла ко дну и страховая компания. В результате сегодня вместо прибылей инвесторы получили судебные разбирательства.

Российская альтернатива

Нельзя сказать, что недвижимость за рубежом — это обязательно проблемы и убытки. Просто, к сожалению, инвестору из России очень сложно провести полноценный анализ всех рисков, которые могут быть связаны с вложениями в другой стране.

Одновременно с этим российский рынок недвижимости зачастую обещает большую доходность, чем активы за рубежом. Речь идет не о квартирах в столице, доходность которых падает уже более пяти лет, а о рынке коммерческой недвижимости. По оценкам краудфандинговой площадки AKTIVO, средняя доходность объектов стрит-ретейла в Москве сейчас составляет порядка 10–12% годовых. Буквально на 1–0,5 п. п. меньше можно заработать на офисах.

Рынок российской коммерческой недвижимости постепенно восстанавливается. О резком росте цен или арендных ставок говорить пока рано, но мы уже как минимум год наблюдаем снижение вакантности в торговых и офисных объектах, а также минимальный за всю историю ввод новых площадей. Уже сейчас понятно, что, к примеру, офисные площади класса «А» имеют потенциал роста из-за серьезного падения рынка в кризис.

Таким образом, основные перспективы в области инвестиций мы видим на рынке столичной торговой недвижимости. Дело в том, что такие вложения предполагают значительно меньшие риски, чем, к примеру, инвестиции в офисы. Качественных торговых площадей в Москве не хватает даже в кризис. По нашим прогнозам, учитывая тренд к снижению вакантности площадей, повышения арендных ставок в столичных ТЦ и стрит-ретейле можно ожидать уже в 2018–2019 годах. Безусловно, такая ситуация позитивно отразится и на вложениях инвесторов в российскую недвижимость.

Tags: инвестиции, недвижимость
Subscribe

Posts from This Journal “недвижимость” Tag

promo nemihail 11:01, yesterday 86
Buy for 20 tokens
И Даню бомбануло, он-то думал, что если он троллит российские власти, за что часто отхватывает от некоторых депутатов и прочих чиновников, которые, с его же слов, его ненавидят и при этом он держит нейтралитет в украинском вопросе, то проблем с пересечением границы у него быть не должно. А вот…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 1 comment